Как не стать обманутым дольщиком?
ОСНОВНЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
• Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• Жилищный кодекс Российской Федерации.
У КАКОГО ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗОПАСНО ПОКУПАТЬ СТРОЯЩЕЕСЯ ЖИЛЬЕ?
Безопасным является приобретение жилья у специализированного застройщика, получившего заключение контролирующего органа (Службы финансового надзора Республики Крым) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. У таких застройщиков риски прекращения строительства незначительны и они обеспечены страховкой либо государством. Покупка жилья у застройщиков, не имеющих заключения Службы финансового надзора Республики Крым, в том числе у физических лиц, небезопасна, риски неисполнения обязательств по такой сделке не обеспечены. На этапе строительства привлекать денежные средства граждан также могут жилищно-строительные кооперативы, которые не должны получать вышеуказанное заключение, однако и связанные со строительством риски граждане несут самостоятельно.
ГДЕ МОЖНО УЗНАТЬ ПЕРЕЧЕНЬ НАДЕЖНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ И СТРОЯЩИХСЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ?
Актуальный перечень таких застройщиков размещен на официальном сайте Службы финансового надзора Республики Крым в сети Интернет (https://sfn.rk.gov.ru). Также сведения о застройщике и объекте строительства, включая его актуальные фотографии, размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства (https://наш.дом.рф).
КАКОЙ ДОГОВОР ЗАКЛЮЧАЕТСЯ С ЗАСТРОЙЩИКОМ?
Согласно Закону № 214-ФЗ с гражданами заключается договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Договор должен содержать описание объекта долевого строительства, цену договора, срок передачи объекта и иные предусмотренные законом обязательные условия (ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
КОГДА ДОЛЖНА ПРОИЗВОДИТЬСЯ ОПЛАТА ПО ДОГОВОРУ?
Оплата по договору участия в долевом строительстве должна производиться исключительно в безналичном порядке после его государственной регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Более того, если застройщик привлекает денежные средства с использованием счетов эскроу, то денежные средства до окончания строительства «хранятся» на специальном банковском счете, доступа к которому застройщик не имеет, и, соответственно, отсутствуют риски потери данных средств (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
КОГДА СТОИТ ВОЗДЕРЖАТЬСЯ ОТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА?
• застройщик – гражданин или индивидуальный предприниматель;
• застройщик требует оплату до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве либо не желает регистрировать договор в Госкомрегистре Республики Крым;
• застройщик предлагает подписать иную форму договора - договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, купли-продажи векселя, резервирования квартиры, инвестиционный договор и др.
КАКИЕ ПРЕДУСМОТРЕНЫ ГАРАНТИИ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ?
Если строительство осуществлялось в порядке Закона № 214-ФЗ, то даже в случае банкротства застройщика риски безвозвратной потери вложенных в строительство средств отсутствуют, ответственность застройщика застрахована либо обеспечена Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства, учредителем которого является государство. Более подробную информацию о деятельности Фонда можно узнать на сайте: https://фонд214.рф. В случае применения счетов эскроу деньги дольщика вообще не попадают к застройщику до исполнения им обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Кроме того, к отношениям, возникшим между дольщиком и легальным застройщиком, применяются положения Закона
№ 214-ФЗ, предусматривающие штрафные санкции за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Также в случае несоответствия объекта строительства установленным требованиям участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта о выявленных недостатках, отказаться от подписания передаточного акта до устранения выявленных недостатков. При этом условия в договоре об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
СТОИТ ЛИ РАССЧИТЫВАТЬ НА ВЫШЕУКАЗАННЫЕ ГАРАНТИИ, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК НЕ СТРОИТ ПО ЗАКОНУ № 214-ФЗ?
Если денежные средства вложены в строительство в нарушение Закона № 214-ФЗ, на все вышеперечисленные механизмы защиты рассчитывать не приходится. Кроме того, застройщиком, действующим вне Закона № 214-ФЗ, одна и та же квартира может быть продана дважды, целевое расходование привлеченных от граждан средств контролирующими органами не проверяется, сроки строительства могут неоднократно переноситься, а стоимость жилья увеличиваться.
КАКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРЕДУСМОТРЕНА ЗА НАРУШЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
За нарушение застройщиками требований Закона № 214-ФЗ предусмотрена административная и уголовная ответственность:
• Административная:
ст. 13.19.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях - нарушение порядка размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства;
ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях – нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости).
• Уголовная:
• ст. 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации – привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости).
КУДА МОЖНО СООБЩИТЬ О НАРУШЕНИЯХ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
О случаях нарушения застройщиком требований законодательства можно сообщить в:
• прокуратуру Республики Крым (г. Симферополь, ул. Севастопольская, 21)
• Службу финансового надзора Республики Крым (г. Симферополь, бул. Ленина, 5/7).
Полезные ссылки:
Прокуратура Республики Крым: http://rkproc.ru
Служба финансового надзора Республики Крым: https://sfn.rk.gov.ru
Единая информационная система жилищного строительства: https://наш.дом.рф
Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства: https://фонд214.рф
ВРЕЗКА:
Прокуратурой Бахчисарайского района организовано проведение «горячей линии» по вопросу защиты участников долевого строительства в будние дни с 09.00 до 18.00, по телефону: (36554) 5-27-57.
Дополнительно сообщаем, что прокуратурой Республики Крым совместно с Советом министров также организовано проведение «горячей линии» по вышеуказанному вопросу, по телефонам:
(3652) 550-362, (3652) 550-331 (прокуратура Респ. Крым), и +7 978 059-29-57 (Совет министров Респ. Крым).